Quelles sont les spécificités d’un immeuble de rapport ?
Un immeuble de rapport est généralement détenu par un seul propriétaire bailleur. Ou par une SCI au sein de laquelle se sont associés plusieurs investisseurs. Mais un immeuble de rapport n’est pas une copropriété. Ce type d’actif immobilier est divisé en plusieurs appartements destinés à la location. Le fait d’investir dans un seul bien plutôt que dans plusieurs logements répartis dans différentes copropriétés réserve de nombreux avantages :
- Le prix au m² d’un immeuble de rapport sera toujours moins élevé que l’achat d’un seul appartement. Il est en effet plus facile de négocier lorsque l’on acquiert une grande surface.
- Par ailleurs, acquérir un immeuble de rapport plutôt que de réaliser des investissements multiples facilite la démarche de l’investisseur. Il n’y a en effet qu’un seul acte de vente à signer.
- Les frais à l’achat d’un immeuble de rapport sont réduits par rapport à l’acquisition de plusieurs lots. Les tarifications sont souvent dégressives et les frais d’agences, les frais d’actes ou les frais de dossier facturés par une banque seront proportionnellement plus faibles pour l’acquisition d’un seul bien.
- Mais le principal avantage pour le propriétaire d’un immeuble de rapport sera sans doute d’être seul décisionnaire dans la gestion au quotidien. Et de pouvoir se passer d’un syndic et des contraintes de la copropriété.
Comment devenir propriétaire d’un immeuble de rapport ?
L’objectif d’un investisseur qui souhaite acquérir un immeuble de rapport est de surperformer la rentabilité habituelle de l’investissement locatif. Il peut être judicieux d’acheter un immeuble de rapport vide, puis d’effectuer des travaux et de constituer plusieurs lots qui seront autant d’appartements à louer. À l’occasion de cette démarche l’investisseur prendra d’optimiser les espaces afin d’obtenir la plus grande surface locative possible. Mais il existe des immeubles de rapport à vendre qui sont déjà occupés. L’avantage dans ce cas est que l’on connaît le rendement de l’investissement ce qui facilite l’élaboration d’un plan de trésorerie sur lequel s’appuyer pour montant son plan de financement. Mais que l’on achète vide ou occupé un immeuble de rapport, il faudra surtout veiller à bien étudier le marché locatif sur lequel on investit.
Où investir dans un immeuble de rapport ?
Lorsque l’on investit dans l’immobilier, il faut toujours respecter les mêmes fondamentaux. Et l’un de ces principes de base concerne le choix de l’emplacement. L’investissement dans un immeuble de rapport n’échappe pas à cette règle. Il faut absolument viser une zone urbanisée où la demande de logement est forte. Le propriétaire bailleur d’un immeuble de rapport doit avoir pour objectif un taux d’occupation à 100 %. Choisir d’investir dans une grande agglomération sera évidemment la bonne stratégie. Acquérir un immeuble de rapport à Lille, Marseille ou Aix-en-Provence permet par exemple de circonscrire parfaitement le risque de vacance locative.