Au même titre qu’un produit financier, un investissement locatif est un placement. Lorsque l’on projette d’acquérir un bien destiné à la location, c’est dans le but d’en obtenir un retour sur investissement. Autrement dit : combien je place et combien je récupère à terme. Cela suppose que l’on appréhende sa rentabilité avant de prendre la décision d’investir. La démarche est complexe. Elle ne se limite pas à additionner des produits comme le loyer et à leur soustraire des charges foncières ou fiscales. Il s’agit bien cependant d’analyser et d’agréger les flux financiers générés directement ou indirectement par un actif financier. Ce calcul doit permettre d’établir un solde que l’on appelle « cash flow » qui est une première approche de la rentabilité. Il faudra également distinguer les notions de rentabilité brute et nette. Mais la détermination de la rentabilité réelle d’un actif immobilier nécessitera également d’actualiser les flux qu’il génère en intégrant l’effet de levier de la dette contractée pour l’acquérir.
La rentabilité locative
La rentabilité brute : une approche simplifiée
Calculer la rentabilité brute d’un bien immobilier est une approche simplifiée, non suffisante, mais qui permet dans un premier temps d’effectuer une comparaison entre différents biens ou différents placements. C’est une méthode rapide pour alimenter sa réflexion avant de décider d’investir. Cela revient à ramener le montant des loyers au coût d’acquisition d’un bien et à exprimer le résultat en pourcentage. Il faudra toutefois ne pas omettre de valoriser l’actif immobilier en additionnant le prix d’achat, les frais de notaire et les droits de mutation, les frais de dossier et le coût des garanties concédées à la banque, ainsi que d’éventuels travaux à réaliser.
La rentabilité nette : une approche plus rationnelle, mais toujours insuffisante
Partant du calcul de la rentabilité brute, la rentabilité nette s’obtient en déduisant les charges de copropriété, la taxe foncière ainsi que toutes les contributions sociales qui devront être acquittées, mais également le coût des assurances de propriétaire non occupant ou de loyers impayés. Le résultat obtenu reste toutefois parcellaire, car il n’intègre pas l’impact de la fiscalité ni l’effet de levier de la dette d’acquisition. Il faut d’ailleurs relever à ce stade que la rentabilité d’un bien locatif sera différente d’un investisseur à l’autre en fonction des niveaux de revenus et de la situation fiscale de chacun.
La rentabilité économique par la méthode des « cash flows »
La mesure de la rentabilité réelle d’un placement quel qu’il soit nécessite d’en agréger puis d’en actualiser les flux financiers, y compris ceux liés à sa fiscalité et au remboursement de sa dette. Dans le cas d’espèce d’un investissement immobilier, il sera pertinent d’additionner au produit net de la location les déductions d’impôt obtenues et de déduire les intérêts d’emprunts payés. Il sera également utile, mais beaucoup plus complexe de mesurer l’effet de levier de la dette. Le résultat s’obtiendra en actualisant les flux financiers liés à l’amortissement de l’emprunt puis en calculant le rendement des capitaux non mobilisés placés à un taux sans risque.
La rentabilité nette d’impôt sur le revenu
À partir de la base imposable des loyers, c’est-à-dire le montant des revenus encaissés moins les charges de toutes natures et les intérêts d’emprunt, vous obtiendrez la rentabilité réelle de votre investissement locatif. Elle sera après assujettissement du revenu foncier au revenu imposable, fonction de votre taux marginal d’imposition. Pour obtenir la rentabilité nette après impôt de votre investissement il faudra rapporter son produit net d’impôt au coût initial d’acquisition.
La rentabilité nette d’un investissement locatif est une valeur qui dépend de beaucoup de variables. Elle est aussi le fruit d’un marché du locatif et de ses différents compartiments que peuvent être la location vide, la location meublée ou la location saisonnière. Mais in fine, la rentabilité ne pourra définitivement s’apprécier qu’après sa revente et l’intégration de l’éventuelle plus value qu’il aura extériorisée.