Qu’est-ce que le cash-flow positif dans l’immobilier ?
Le cash-flow positif est un flux de trésorerie excédentaire. Cette notion très présente dans l’univers de la finance permet de mesurer la performance financière d’une entreprise en fonction des excédents de trésoreries qu’elle extériorise et en faisant abstraction des ses résultats purement comptables. La notion de cash-flow positif dans l’immobilier se rapproche de celle de la rentabilité réelle (Lire aussi l’article « Comment calculer la rentabilité locative de mon bien ? »). Il s’agit en effet de la trésorerie disponible après encaissement d’un loyer et paiement de toutes les charges afférents à un bien : taxes, impôts, charges de copropriété, intérêts payés sur l’emprunt. Il faut toutefois également déduire des flux de trésorerie entrants la part d’amortissement du capital du prêt d’acquisition que l’on a souscrit. Le solde de cash-flow correspond donc à la différence entre toutes les entrées et toutes les sorties de trésorerie. La disponibilité d’un solde résiduel correspondra à un cash flow-positif.
Quand est-il envisageable d’obtenir un cash flow positif dans l’immobilier ?
Il n’est pas facile d’obtenir un cash-flow positif dans l’immobilier locatif immédiatement après avoir investi. La charge de remboursement de la dette pèse le plus souvent lourdement sur les flux entrants de trésorerie. Même si les taux aujourd’hui historiquement permettent d’optimiser un plan de trésorerie. L’investisseur en immobilier locatif se constitue cependant un patrimoine en remboursant son prêt. Et ce n’est qu’après quelques années, et le paiement complet de la dette bancaire, que le bien qu’il a acquis permet de générer des cash-flows positifs. Toutefois, certaines stratégies d’investissement immobilier locatif peuvent permettre, à ceux qui veulent immédiatement se dégager des revenus complémentaires, d’atteindre leurs objectifs. Pour cela il faudra viser une typologie de biens à haut rendement.
Quelles sont les conditions d’un cash-flow positif dans l’immobilier ?
Privilégier de petites surfaces locatives qui affichent toujours une rentabilité plus élevée sera le premier critère à satisfaire. Opter pour des baux de courtes durées permettra également de pratiquer des loyers plus avantageux. Choisir d’investir dans un immeuble de rapport dans le cadre d’un statut LMP (loueur en meublé professionnel) sera une bonne piste. La location saisonnière ou à une population étudiante est également un bon moyen de surperformer par rapport à la rentabilité moyenne de l’immobilier. Mais les conditions d’un cash-flow positif nécessitent également d’optimiser toutes les dépenses relatives à un bien immobilier locatif. S’affranchir des contraintes d’une copropriété comme cela est possible pour ceux qui détiennent un immeuble de rapport permet notamment de mieux maîtriser ses dépenses d’entretien. Une attention particulière doit également être portée à la fiscalité. Le régime réel d’imposition des revenus fonciers permet ainsi d’alléger la facture fiscale puisque toutes les charges peuvent être déduites du montant des loyers. Enfin, il sera toujours possible d’améliorer le solde net de trésorerie généré par un bien immobilier en renégociant sa dette bancaire pour profiter le la baisse des taux d’intérêt.