Rappel du dispositif Pinel : principe, avantages fiscaux, conditions d’éligibilité
La loi Pinel est mise en vigueur le 1er septembre 2014 à l’initiative de la ministre du Logement et de l’Égalité des territoires de l’époque, Sylvie Pinel.
Le principe
Le dispositif Pinel a été mis en place afin d’encourager les investisseurs à s’orienter vers l’immobilier locatif dans les zones où le marché est très tendu. L’objectif est de favoriser l’accès au logement aux populations dans les localités où les prix de l’immobilier sont très élevés. La loi Pinel promet aux investisseurs un abaissement considérable de leur imposition en cas d’achat et de mise en location de biens immobiliers dans des villes ciblées. Elle s’applique notamment à l’achat dans le neuf.
Les avantages fiscaux
Un investissement Pinel offre une opportunité d’optimisation fiscale. La défiscalisation via la loi Pinel est encadrée, avec notamment un plafond d’investissement qui est de 5 500 €/m2 et une base de calcul qui ne peut excéder 300 000 €. Par conséquent, pour un bien acquis à plus de 300 000 €, la réduction d’impôts sera déterminée en fonction de 300 000 € et non en fonction du montant précis de l’opération.
Les avantages fiscaux dépendent de la durée de location du logement acheté. La réduction d’impôts représente respectivement 12, 18 et 21 % du prix du bien en cas de location pendant 6, 9 et 12 ans. L’application de la loi Pinel sur 6 ans peut ainsi permettre de profiter de 36 000 €, soit 6 000 € au maximum par an. En cas de location sur 9 ans, le montant de la défiscalisation peut s’élever jusqu’à 54 000 €, à raison de 6 000 € au maximum par an. Lorsque le bien acquis est mis en location pendant 12 ans, 63 000 euros peuvent être économisés sur ses impôts (soit, 6 000 € pendant les 9 premières années et 3 000 € dans les 3 dernières années).
Il faut souligner que les taux de défiscalisation mentionnés ci-haut sont valables jusqu’au 31 décembre 2022. Au-delà de cette date, ils seront réduits jusqu’à la fin du dispositif Pinel. L’idéal serait donc d’effectuer un investissement en zone Pinel avant la dégression progressive des avantages fiscaux.
Les conditions d’éligibilité
Le dispositif Pinel est accessible sous certaines conditions. Avant tout, le logement doit être obligatoirement destiné à la location pendant les 6 prochaines années au moins. Il doit être situé dans l’une des localités répertoriées dans ce cadre. Ce sont les zones A, A bis et B1. Elles correspondent aux endroits où la demande en hébergement est très forte.
À titre d’indication, la zone A est constituée de l’Île-de-France, de Marseille, de Lyon, de Montpelier et de la Côte d’Azur. La zone A bis comprend Paris et des communes de la petite couronne parisienne. Pour information, les zones B2 et C sont écartées du dispositif Pinel depuis mars 2019.
L’une des conditions à respecter est le plafonnement des ressources des locataires. Ces derniers, à qui le bien est loué, ne doivent pas avoir des revenus supérieurs à un certain montant selon la zone Pinel. Le loyer doit être inférieur de 10 à 20 % aux loyers appliqués globalement sur le marché local.
Loi Pinel : comment s’applique-t’elle en 2022 ?
Depuis 2021, les logements individuels ne sont plus concernés par le dispositif Pinel. Dorénavant, seuls les bâtiments d’habitation collectifs y sont éligibles.
Les taux de défiscalisation pratiqués depuis 2014 resteront les mêmes en 2022. L’achat d’un bien pour la location pendant 6, 9 ou 12 ans donnera ainsi respectivement droit à une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 %.Pour en profiter, il faut simplement veiller à acquérir un logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif. En 2022, le zonage aussi restera inchangé. Quelle que soit la ville éligible au dispositif Pinel choisie pour l’investissement locatif, les avantages fiscaux s’appliquent. De même, les plafonds des revenus des locataires et les plafonds des loyers ne sont pas soumis à des changements en 2022.
Loi Pinel : ce qui change après 2022
Après le 31 décembre 2022, les changements auront une incidence particulière sur le plan fiscal. Dans le but d’amoindrir le coût que représente le dispositif Pinel pour l’État français, il est prévu qu’en 2023 et 2024, les taux de réduction d’impôts soient réduits. En 2023, l’investissement Pinel donnera droit à une défiscalisation de :
- 10,5 % pour un engagement de location sur 6 ans contre 12 % actuellement ;
- 15 % pour un engagement sur 9 ans contre 18 % actuellement et
- 17,5 % pour un engagement sur 12 ans contre 21 % actuellement.
En 2024, la dégression des taux s’accentuera. Les investisseurs auront alors respectivement 9, 12 et 14 % pour la location sur 6, 9 et 12 ans. De fin 2022 à fin 2024, le montant maximal de réduction fiscale sera alors passé de 36 000 € à 27 000 € pour 6 ans, de 54 000 € à 36 000 € pour 9 ans et de 63 000 € à 42 000 € pour 12 ans. Les différences entre les montants sont énormes. Après 2022, le dispositif Pinel perdra de son intérêt pour la plupart des investisseurs immobiliers. On parle de plus en plus d’un autre dispositif comparable au Pinel et qui devrait le remplacer après 2024, ainsi que de la mise en place d’un Super Pinel.
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