Investir dans l’immobilier locatif en fonction de vos objectifs patrimoniaux
Avant d’investir dans l’immobilier locatif il vous sera utile de bien vous renseigner sur la fiscalité des revenus foncier. En dehors de cas spécifiques, il existe en effet 2 régimes d’imposition des revenus fonciers entre lesquels vous devrez faire un choix :
- Le microfoncier qui vous permettra de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % à condition que la somme totale de vos loyers encaissés ne dépasse pas 15 000 €
- Le régime réel que vous pourrez choisir sur option ou auquel vous serez assujetti de plein droit si vos revenus de location dépassent 15 000 €. Dans ce cas vous aurez alors la possibilité de déduire de vos recettes locatives l’intégralité de vos charges
Ce choix de la fiscalité foncière sera bien sûr guidé par votre niveau d’imposition. Si vous vous situez dans des tranches élevées (41 % ou 45 %), opter pour le régime réel et créer du déficit foncier vous permettra d’optimiser votre investissement en allégeant votre facture fiscale tant sur vos revenus locatifs que sur votre revenu global. Mais dans tous les cas de figure (si votre tranche marginale d’imposition est par exemple inférieure à 41%), il sera opportun de choisir votre investissement en immobilier locatif en misant sur un schéma d’optimisation fiscale.
Bien investir en optant pour un mécanisme de défiscalisation immobilière
De nombreux dispositifs prévus par le législateur permettent d’investir dans l’immobilier locatif en réalisant des économies d’impôts. Parmi les plus connus, citons la loi Pinel, la loi Denormandie, le mécanisme de déficit foncier, la loi Censi-Bouvard, la loi Malraux ou la loi Monuments Historiques. Chacun de ses dispositifs a ses caractéristiques propres. Et quelle que soit votre situation patrimoniale et votre objectif d’investissement, l’un d’eux sera adapté à votre situation. Les avantages fiscaux que procurent ces solutions de défiscalisation serviront en outre à financer une partie de votre investissement. Il vous faudra également déterminer précisément le montant que vous devez emprunter de sorte que vos loyers servent à rembourser celui-ci. Dans une configuration idéale vous pourriez ainsi sur le long terme vous constituer un patrimoine immobilier sans effort d’épargne additionnel.
Le choix de l’emplacement : un critère de premier ordre pour bien investir dans l’immobilier
La réussite d’un investissement immobilier locatif repose avant tout sur la régularité des loyers que ce bien vous permettra d’encaisser. Il est donc primordial de bien choisir son emplacement et de repérer des zones où la demande de logement est forte. Dans les plus grandes métropoles il se peut qu’un déséquilibre trop important entre cette demande et l’offre de logement se traduise par des prix excessifs. Cette situation pénalisera l’investisseur qui sera contraint d’accepter une faible rentabilité locative après avoir engagé une mise de fonds importante lors de l’achat. Un nouveau paradigme de l’investissement immobilier offre toutefois depuis quelques années de nouvelles opportunités. Partout dans l’Hexagone des plans « Action Cœur de ville » ont été initiés pour redynamiser des villes de tailles moyennes qui deviennent de plus en plus attractives. Ce phénomène est en outre plébiscité par de jeunes actifs qui préfèrent quitter les grandes agglomérations pour une meilleure qualité de vie. Miser sur ces nouvelles pépites de l’immobilier promet à la fois de concilier régularité des loyers encaissés et perspectives de plus-values à terme.
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